Суд с банком по ипотеке - Юридическое Бюро Бодрова

Суд с банком по ипотеке

Что делать, если банк угрожает подать в суд и отобрать ипотечную недвижимость?

Давайте разберемся вместе. С вами кредитный юрист Дениc Шyвалoв, и моя статья посвящена судебным разбирательствам по ипотечным кредитам. Дочитайте этот текст до конца или посмотрите видео по теме и узнайте как противодействовать банку, желающему забрать вашу квартиру за долги и самое главное – можно ли обратить судебное разбирательство в свою пользу?

В какой момент банк вправе подать на заёмщика в суд

Согласно закону N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г., банк имеет право подать на заемщика в суд:

  • в случае, если размер неисполненных заёмщиком денежных обязательств по ипотечному договору превысит порог в 5% от оценочной стоимости недвижимости;
  • в случае, если заёмщик более трех раз в течение одного года нарушил сроки внесения ежемесячных платежей по кредиту (для некоторых банков - не более одной просрочки за весь срок пользования ипотекой).
  • По нашей практике, банки обращаются в суд значительно позже, чем им это позволяет делать закон - в срок от 7 до 9 месяцев после возникновения такого права. Все это время они начисляют дополнительные штрафы и пени за просрочки по платежам – проще говоря, загноняют заёмщика в еще большие долги. К основному судебному заседанию общий долг заёмщика перед кредитором может увеличиться на 400-600 тысяч рублей – и эти деньги являются ничем иным, как чистой прибылью банка.

    Зачем банк подает на заемщика в суд?

    Ответ вам, вероятнее всего, известен – одержав победу в суде, банк получит возможность выставить вашу собственность на торги. В этом случае, кредитор в кратчайшее время получит не только те деньги, которые дал вам на её покупку, но и проценты, и штрафные санкции – то есть, неплохо на вас заработает. Причём без особых усилий – ведь продать объект недвижимости с торгов намного проще и быстрее, чем на свободном рынке.

    Этому есть одно простое объяснение - квартиры с торгов покупаются гораздо охотнее, потому что в процессе аукциона на понижение цена на недвижимость падает на 40 и более процентов! Вот как это работает на практике: еще до начала торгов, закон «Об ипотеке» обязывает пристава уменьшить стартовую цену жилья на 20% от ее оценочной стоимости (которая, к слову, может быть существенно ниже рыночной), а через месяц снова опустить цену – на этот раз удешевление составит 15%. Ещё через 30 дней, если покупатель не найдётся, квартира будет предложена банку в качестве отступного, но не по оценочной стоимости, а на 40% дешевле. При этом, все расходы, связанные с организацией и проведением торгов, равно как и вознаграждение пристава в размере 7% от стоимости жилья, будут компенсированы за счет средств, полученных в результате продажи, иными словами, из кармана должника.

    Банк получает свои деньги и проценты, покупатель - дешёвую квартиру, торговая площадка – комиссию, судебный пристав – вознаграждение… В проигрыше остаётся только заёмщик, который теряет и квартиру, и первоначальный взнос, и уплаченные ежемесячные платежи, которые он долгое время исправно вносил на счет банка-кредитора, и даже в этом случае он может остаться должным банку! Давайте подведем итоги и опишем, чем может закончится суд по ипотечному кредиту.

    Чем может закончится суд по ипотечному кредиту для заемщика - три варианта:

    • первый - если стоимость реализации недвижимости больше долга по ипотеке, то должник лишается недвижимости и получает разницу между ценой ее продажи и задолженностью (за минусом расходов на организацию и проведение торгов);
    • второй - если средств, вырученных от реализации недвижимости, недостаточно для покрытия долга по ипотеке, то должник лишается недвижимости и остается должным банку разницу между ценой продажи жилья и суммой задолженности по кредиту, а также оплачивает расходы по организации и проведению торгов;
    • третий – если заёмщик, в рамках судебного разбирательства, сумеет договориться с кредитором о новом графике погашения долга, то судом будет утверждено мировое соглашение, обязательное для исполнения обеими сторонами, а производство по делу прекращено.

    Юридическая помощь заемщикам по ипотечному кредиту

    Для того, чтобы выработать стратегию защиты в судебном процессе, необходимо решить ключевой вопрос - какой именно исход дела является для вас благоприятным? Для своих доверителей мы реализуем два сценария - помогаем сохранить недвижимость в собственности, выиграв время для восстановления дохода, или избавиться и от жилья, и от долгов по ипотечному кредиту. Давайте детально разберём каждый из этих вариантов.

    Что мы можем сделать, если вы хотите сохранить свою недвижимость:

    • затянуть судебный процесс на 1 год и более (наш рекорд - 4 года);
    • уменьшить штрафные санкции, начисленные банком, на 50-80%;
    • получить отсрочку или рассрочку исполнения судебного решения, вступившего в законную силу, сроком на 12 месяцев;
    • помочь заключить и утвердить в суде мировое соглашение с банком, содержащее новый график погашения кредита (это, фактически, реструктуризация кредита, в котором заёмщику было отказано в досудебном порядке).

    Самое важное, что требуется для сохранения ипотечного жилья - это получить время на восстановление дохода: затягивание судебного процесса с банком решает именно эту задачу. Если ваше финансовое положение улучшится, то вы сможете заключить с кредитором мировое соглашение на приемлемых условиях и прекратить судебный процесс на любом этапе - даже на стадии исполнительного производства, в тот момент, когда приставы уже выставили недвижимость на торги.

    Что мы можем сделать, если вы готовы расстаться с залоговым жильём:

    • не допустить продажу недвижимости банком по заниженной цене;
    • добиться от него разрешения на самостоятельную продажу жилья;
    • найти клиента, готового купить вашу недвижимость с обременением по максимально высокой цене;
    • осуществить полное юридическое сопровождение сделки;
    • оспорить штрафы и пени, начисленные банком, для того чтобы сократить размер вашего долга;
    • списать разницу между ценой продажи недвижимости и долгом по ипотеке, если деньги, вырученные с реализации квартиры не позволяют полностью погасить долг.

    Важно: риски, которые имеют многие ипотечные заемщики

    В последнее время ко мне все чаще стали обращаться заёмщики, которые хотят сохранить свое залоговое имущество и имеют, помимо ипотеки, потребительские кредиты на сумму от 500 тыс. рублей и выше с просрочкой более 90 дней. Эти кредиты они не погашали, считая, что такая задолженность ничем серьёзным не грозит (так как кредиты не обеспечены залогом) - и… горько ошиблись. В отношении трёх из двадцати таких должников, банки подали заявления о несостоятельности (банкротстве), и, согласно закону о банкротстве, все их имущество (включая ипотечные квартиры), было реализовано в пользу кредиторов. К сожалению, эти заемщики пришли ко мне в тот момент, когда сделать ничего уже было нельзя. Поэтому, мой вам совет – если у вас есть проблемные потребительские кредиты, не ждите, пока кредиторы приступят к решительным действиям – обратитесь ко мне за бесплатной консультацией через форму обратной связи или позвоните прямо сейчас!

    Еще одна проблема, с которой сталкиваются заемщики, нацеленные на продажу ипотечной недвижимости – это запрет на продажу жилья, налагаемый судебным приставом за долги по потребительским кредитам или микрозаймам. Причем, размер долга, будь то 5 тысяч или 5 миллионов, не важен - риск вынесения запрета одинаково высок в обоих случаях. Если у вас есть проблемные кредиты, необходимо действовать на опережение – в зависимости от этапа разбирательства по долгам (досудебный, судебный этап или стадия исполнительного производства), существуют несколько юридических способов избежать наступления негативных последствий

    У вас остались вопросы? Хотите получить консультацию по своей ситуации? Обратитесь за бесплатной помощью нашего юриста. Отправьте заявку через форму обратной связи или позвоните по телефону +7 (499) 390-38-02 с 10 до 22 часов.

Бесплатная консультация юриста по ипотеке
Нажимая на кнопку "Получить консультацию", я даю согласие на обработку персональных данных.