Как продать квартиру в ипотеке - Юридическое Бюро Бодрова

Продажа ипотечной квартиры

юрист по банкротству

Можно ли продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге? Требуется ли для этого согласие банка? Что будет, если не реализовать недвижимость самостоятельно?

С вами юрист по ипотеке Денис Шувалов, и моя сегодняшняя статья посвящена нюансам продажи ипотечной недвижимости. Дочитайте её до конца или посмотрите видео по теме – информация, которую я подготовил, содержит ответы на все волнующие вас вопросы.

Итак, если неожиданное снижение дохода не позволяет вам обслуживать ипотечный кредит и альтернативные варианты внесудебного урегулирования спора с банком (реструктуризация, рефинансирование и др.) исчерпаны, то реализации ипотечной недвижимости не избежать. В этой ситуации вам предстоит сделать выбор: либо заняться её самостоятельной продажей (что нередко позволяет и полностью рассчитаться с банком, и купить другое жилье меньшей площади), либо ждать, когда банк заберёт вашу квартиру в счет уплаты долга через суд. Рассмотрим первый вариант – самостоятельную продажу.

Самостоятельная реализация недвижимости, находящейся в залоге

Самостоятельная продажа недвижимости имеет ряд нюансов. Давайте разберемся в них по порядку.

Первое, что необходимо сделать заёмщику, который хочет самостоятельно реализовать залоговое жилье - получить письменное согласие банка на продажу. Сложность этой процедуры заключается в том, что такое разрешение выдается кредитным комитетом банка, поэтому переговоры придется вести на самом высоком уровне. Кроме того, банк может отказать заёмщику в выдаче такого разрешения, если остаток долга по ипотеке меньше, чем рыночная стоимость недвижимости, а просрочки по платежам уже начались. Однако, зная с кем и как разговаривать, согласие банка получить можно;

Второй этап процедуры - поиск клиента, готового купить ипотечную квартиру по рыночной цене. Сегодня, в кризис, предложение о продаже жилья превышает спрос - продавцы новостроек и вторичного жилья предлагают покупателям скидки до 20% от первоначальной цены недвижимости. Продать квартиру с обременением по рыночной цене - задача не из легких, но мы имеем успешный опыт решения проблемы: знаем, как привлечь нужное количество потенциальных покупателей, как убедить их в отсутствии правовых рисков при покупке ипотечного жилья и провести безопасную сделку.

Заёмщики, чье финансовое положение уже не позволяет вносить в банк ежемесячные платежи, могут столкнуться с третьей сложностью - штрафами за просрочки, которые банк начисляет на остаток по кредиту. За то время, пока не будет найден покупатель на недвижимость, долг может увеличиться на 20-30%. Поэтому, еще до получения разрешения на продажу квартиры, я рекомендую вам повторно обратиться в банк за реструктуризацией и рефинансированием кредита, дополнив пакет документов требованием о неприменении штрафных санкций.

Заёмщики, у которых помимо ипотечного долга, есть еще и просроченные потребительские кредиты на сумму свыше 10 тыс. рублей, могут столкнуться с четвертой сложностью - наложением запрета на продажу квартиры судебным приставом. Снять такой запрет можно двумя способами: либо полностью погасив задолженность, либо обратившись в суд – юристы нашего бюро делают это давно и успешно.

Если вы не имеете опыта продажи ипотечного жилья, то у вас, скорее всего, также возникнут сложности со снятием обременения с предмета залога и оформлением перехода права собственности на имущество, равно как с обеспечением финансовой и юридической безопасности сделки. Эти вопросы легко решаются с помощью наших юристов и риелторов, за плечами которых более сотни сделок по купле-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка.

У вас остались вопросы по этому разделу? Позвоните мне по телефону +7 (499) 390-38-02 или оставьте заявку через форму обратной связи. Все консультации оказываются бесплатно.

Что будет, если не продать квартиру самостоятельно?

Наличие более трёх просрочек по ежемесячным ипотечным платежам в течение года (а у некоторых банков - более одной просрочки сроком до 15 дней), дает банку право обратиться в суд с требованием о расторжении ипотечного договора, возврате полной суммы долга и принудительной продаже жилья. Этот процесс займет примерно 6 месяцев - и все это время банк будет начислять проценты, штрафы и пени на остаток долга. После вступления решения суда в законную силу, на залоговую квартиру будет наложен арест и судебный пристав займётся её реализацией с торгов.

Для быстрой продажи имущества, закон «Об ипотеке» обязывает пристава, еще до начала торгов, уменьшить стартовую цену жилья на 20% от оценочной стоимости (которая, к слову, может быть существенно ниже рыночной), а через месяц снова опустить цену – на этот раз удешевление составит 15%. Ещё через 30 дней, если покупатель не найдётся, квартира будет предложена банку в качестве отступного, но не по оценочной стоимости, а на 40% дешевле. Все расходы, связанные с организацией и проведением торгов, равно как и вознаграждение пристава в размере 7% от стоимости жилья, будут компенсированы за счет средств, полученных в результате продажи, иными словами, из кармана должника.

Таким образом, в результате принудительной продажи, заёмщик может потерять около половины от рыночной стоимости объекта. Очевидно, что реализация имущества по иску банка – самый невыгодный для ипотечного заемщика вариант. У него есть все шансы не только потерять жильё, но еще и остаться должным банку.

Резюмирую написанное: если вы не уверены в том, что в ближайшей перспективе ваше финансовое положение восстановится – не доводите дело до суда, займитесь реализацией недвижимости без промедления!

Услуги юристов и риелторов юридического бюро С.П.Бодрова

Наши специалисты, по вашему поручению, возьмут на себя решение всех задач, связанных с выгодной продажей недвижимости и защитят ваши интересы в переговорах с банком:

  • получат у кредитора разрешение на продажу залогового имущества;
  • используют весь арсенал средств для быстрой продажи недвижимости по рыночной цене – разместят необходимую информацию в каталогах, мультилистинговых системах и базах агентств недвижимости, займутся активным привлечением покупателей и демонстрацией объекта - вплоть до завершения сделки;
  • подготовят все необходимые для продажи документы и проведут юридическое сопровождение купли-продажи жилья;
  • защитят ваши интересы в досудебном или судебном споре с банком;
  • спишут остаток долга по ипотеке, если полученных денег от продажи квартиры не хватит на его покрытие.

Стоимость комплексного решения проблемы с ипотечным кредитом "под ключ" - от 45 тыс. рублей.

Хотите обсудить продажу вашей недвижимости с нашим юристом? Получите бесплатную консультацию специалиста - позвоните по телефону +7 (499) 390-38-02 или оставьте заявку через форму обратной связи с 10 до 22 часов.

Бесплатная консультация юриста по ипотеке
Нажимая на кнопку "Получить консультацию", я даю согласие на обработку персональных данных.